Especialistas comentam sobre dúvidas deste período considerado desafiador ao orçamento
Com a chegada do início do ano e a concentração de tributos como IPTU, IPVA e taxas municipais, uma dúvida recorrente volta a aparecer: afinal, quem é o responsável pelo pagamento do IPTU de um imóvel alugado? A resposta passa pela legislação tributária, pela Lei do Inquilinato e, principalmente, pelo que está previsto no contrato de locação.
O IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) é um tributo municipal que incide sobre imóveis localizados em áreas urbanas. De acordo com os artigos 32 e 34 do CTN (Código Tributário Nacional), o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Ou seja, perante o Fisco municipal, a responsabilidade legal pelo pagamento do IPTU é sempre de quem detém a propriedade ou a posse do bem.
Esse entendimento também está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O artigo 22, inciso VIII, estabelece que cabe ao locador pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, incluindo o IPTU, salvo se houver disposição expressa em contrário no contrato de locação.
Na prática, porém, a própria legislação permite que essa obrigação seja negociada entre as partes. Com a alteração promovida pela Lei nº 12.112/2010, ficou ainda mais consolidada a possibilidade de o contrato transferir ao locatário o pagamento do imposto, desde que a cláusula seja clara e expressa.
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“O IPTU, conforme dispõe a lei, é de responsabilidade do proprietário e/ou possuidor do imóvel. O contrato de aluguel é um negócio jurídico entre locatário e locador e não tem condições de criar obrigações para a Fazenda Pública”, explica o advogado tributarista Daniel Henriques.
Segundo ele, para o município não importa quem ocupa o imóvel. “Caso o contrato preveja que o locatário deve pagar o IPTU e isso não ocorra, a prefeitura irá gerar o débito tributário em nome do proprietário. Essa relação contratual jamais pode ser repassada à administração pública”, ressalta.
Do ponto de vista do Direito Imobiliário, a transferência da obrigação ao inquilino é considerada válida e comum no mercado. “Embora, perante a prefeitura, o responsável tributário seja sempre o proprietário do imóvel, a Lei do Inquilinato permite expressamente que essa despesa seja transferida ao inquilino. Para que isso tenha validade jurídica, é essencial que esteja previsto no contrato”, afirma o advogado Gustavo Eufigênio. Ele destaca que, se o contrato for omisso, a obrigação permanece com o locador. “Na prática do dia a dia, quase 100% dos contratos já preveem esse repasse”, observa.
Mesmo quando o IPTU é atribuído ao locatário, existem limites e cuidados importantes. O inquilino só pode ser responsabilizado pelo imposto correspondente ao período em que ocupa o imóvel. “Se a entrada ocorrer no meio do ano, o pagamento deve ser proporcional aos meses de uso, assim como na saída. Além disso, é fundamental verificar se não há cobrança de dívidas antigas ou parcelas atrasadas de anos anteriores à locação”, orienta Eufigênio.
Outro cuidado é exigir acesso ao carnê ou ao espelho oficial do IPTU, para conferir se o valor cobrado corresponde ao imposto real lançado pela Prefeitura.
A inadimplência do IPTU pode gerar consequências distintas para locador e locatário. Para o proprietário, a dívida é considerada uma obrigação vinculada ao imóvel. Isso significa que, mesmo que o contrato atribua o pagamento ao inquilino, o município poderá inscrever o débito em dívida ativa, protestar o nome do dono, promover execução fiscal e, em casos extremos, levar o imóvel a leilão para quitação da dívida — inclusive quando se trata do único bem da família.
Já para o inquilino, deixar de pagar o IPTU quando essa obrigação está prevista em contrato configura infração contratual grave, equiparada à falta de pagamento do aluguel. Nesses casos, o locador pode ingressar com ação de cobrança e até com pedido de despejo.
Por Djeneffer Cordoba
